O tema mais aguardado
por consumidores e operadores do direito.
O acordão publicado em
19/12/2022, traz um resultado que não agrada muito alguns consumidores.
Tal decisão repercutiu em
inúmeros portais jurídicos e outros, como sendo uma decisão que trouxe
segurança para o mercado imobiliário e alguns interpretaram que o decidido
trouxe prejuízo aos consumidores.
Afinal, o que esse tema trata?
Bom, A questão a ser analisada
pelo STJ trata de aplicar ou não o Código de Defesa do Consumidor ( CDC) aos
casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que tinham a
alienação fiduciária como forma de garantia.
Em resumo, caso o contrato de
compra e venda tivesse a previsão de alienação fiduciária, em caso de rescisão,
não valeriam as regras do CDC, em especial a do art. 53, caput.
No caso em questão, a regra é a
aplicação das normas previstas na Lei de nº 9.514/97, que trata da alienação
fiduciária em imóveis, e que prevê a possibilidade de os compradores perderem
uma significativa parcela dos valores pagos e, a depender da situação, até a
totalidade dos valores.
O grande problema era que no
sistema da lei da alienação fiduciária de imóveis, não existe a possibilidade
de o comprador “desistir” do imóvel e receber os valores pagos, descontando-se
uma eventual multa, a título de penalidade.
Essa lei prevê uma forma de
execução dessa garantia por meio de leilões, onde a devolução de valores apenas
se o lance for superior a esses patamares, caso seja inferior, não há devolução
e o comprador perderá todos os valores pagos.
Posto isso, o STJ decidiu, "Em
contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de INADIMPLEMENTO DO
DEVEDOR, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na
Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se,
por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."
O Superior Tribunal de Justiça, desse modo, entendeu que nesse tipo de contrato, quando houver o registro da alienação fiduciária, em caso de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, não haverá a aplicação do CDC, mas da Lei de nº 9.514/97.
Nesse sentido, a decisão não
trouxe nenhuma novidade, devendo seguir pelas demais instâncias judiciais, esse
afastamento do CDC quando houver o pacto de alienação fiduciária, em casos de rescisão pelo comprador inadimplente.
Para o mercado imobiliário foi
recepcionada tal decisão com muita alegria, e para alguns consumidores com
muita tristeza.
Além disso, vejo que,
em boa parte, ela trouxe benefícios aos compradores.
É sempre importante que você,
antes de adquirir um imóvel ou que esteja pensando em desistir de uma compra
feita, procure um advogado especialista no assunto para lhe orientar do melhor
modo, inclusive com base nos entendimentos mais recentes dos Tribunais.
Acordão: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&num_processo_classe=1891498
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